집 살 때 공동명의가 유리할까? 세금 아끼는 명의 전략 총정리

공동명의와 단독명의, 어떤 게 더 세금에 유리할까요? 주택 구입 전 필수로 알아야 할 절세 전략을 총정리했습니다. 양도소득세, 취득세, 비과세 혜택까지, 2025년 기준으로 쉽게 풀어드립니다.

집 명의, 제대로 선택하지 않으면 손해 볼 수도 있어요

새 집을 사기로 결정하고 설레는 마음으로 계약서를 쓰려는 순간, 갑자기 고민이 생깁니다. “명의를 누구 앞으로 할까?”

 

단독명의로 해도 되고, 배우자와 공동명의로도 할 수 있죠. 겉보기엔 별 차이 없어 보이지만, 사실 이 결정 하나로 나중에 내야 할 세금이 수백만 원씩 차이 날 수도 있어요.

 

실제로 제가 아는 분은 단독명의로 집을 샀다가, 몇 년 뒤 공동명의로 바꾸면서 취득세를 두 번이나 내야 했어요. 절세 측면에서 미리 알아두면 분명히 도움이 되는 꿀정보, 지금부터 알려드릴게요.

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공동명의의 가장 큰 장점: 양도소득세 절감

양도소득세는 집을 팔 때 생기는 ‘차익’에 대해 부과되는 세금이에요. 그리고 이 세금은 누진세율 구조라서, 벌어들인 금액이 클수록 세율이 높아지는 구조죠.

공동명의가 왜 유리할까?

핵심은 “소득 분산”이에요. 단독명의라면 이익이 한 사람에게 몰리지만, 공동명의는 부부가 차익을 나눠서 각각 세금을 내기 때문에 전체 부담이 줄어듭니다.

항목	단독명의	공동명의
집 매수가	6억 원
매도가	7억 원
양도 차익	1억	각자 5천만 원
기본 공제	250만 원	250만 원 × 2
과세 대상	9,750만 원	각자 4,750만 원
예상 세액(단순 계산)	약 1,868만 원	각자 약 715만 원 × 2 = 1,430만 원

세금만 놓고 봐도 400만 원 이상 차이 나죠. 이건 단순한 1억 차익 기준이고, 집값이 더 오르면 세금 차이는 수백만 원에서 천만 원 단위로 커질 수 있어요.

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비과세 혜택이 필요한 상황이라면?

1가구 1주택 비과세 기준은 실거주 2년 이상 + 주택 가격 12억 이하예요. 이 조건을 충족하면 양도소득세를 아예 면제받을 수도 있죠.

그런데 집을 또 사게 된다면?

만약 새로운 집을 사고, 3년 이내에 기존 집을 처분하면 비과세 혜택은 유지돼요. 그런데 그 시기를 놓치면? 바로 다주택자로 간주되고 중과세 대상이 될 수 있어요.

 

이럴 때도 공동명의가 효과적이에요. 예를 들어 두 집 모두 공동명의일 경우, 차익을 부부가 나눠서 세금을 내기 때문에 부담이 확 줄어들죠. 반대로 단독명의였다면? 세율 구간이 더 높아져서 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요.

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나중에 명의를 바꾸게 되면 생기는 문제

단독명의로 샀다가 나중에 공동명의로 바꾸는 경우, ‘명의 이전’이 아니라 ‘증여’로 간주돼서 취득세를 또 내야 해요.

취득세 차이 비교

• 처음부터 공동명의: 6억 × 1% ÷ 2 = 300만 원씩 부담
• 단독 → 공동 전환: 추가로 3억에 대한 취득세 3.5% = 1,050만 원

결국 명의를 바꾸는 순간 손해를 보는 구조예요. 저도 지인 한 분이 이 문제로 예상치 못한 1천만 원 가까운 세금을 냈던 걸 직접 봤어요.

 

당시엔 배우자 앞으로 명의 바꾸는 게 별 일 아닌 줄 알았는데, 절세 측면에서는 손해가 컸죠.

취득세 계산기 보기👆

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상속이나 증여까지 고려한다면?

집을 나중에 배우자에게 물려줄 가능성도 있잖아요. 이럴 땐 처음부터 공동명의로 해두는 게 유리해요.

증여 취득세율은?

• 일반 취득세율: 1~3%
• 증여 취득세율: 3.5%

즉, 같은 가액이라도 증여로 명의 이전을 하면 더 높은 세율이 적용되는 거죠. 반대로 처음부터 공동명의였다면, 명의 이전이 필요 없으니 추가 세금이 아예 발생하지 않아요.

 

상속 시에도 공동명의로 지분이 있으면 상속 절차가 간단해지고, 가액을 기준으로 한 세율 적용에도 유리하게 작용해요.

상속·증여세 관련 정보 보기👆

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결론: 단순히 '공동명의냐 아니냐'를 넘어서

집을 살 때 공동명의는 단순한 선택이 아니라 세금 전략의 핵심이 될 수 있어요. 지금 당장은 세금이 없어 보여도, 5년 뒤, 10년 뒤 팔거나 물려줄 때 명의 하나로 수백만 원이 갈릴 수 있습니다.

 

제 경험상, 단순히 세금만 보고 판단하기보다 가족의 계획, 주택 추가 구매 여부, 증여 가능성까지 고려해서 명의를 결정하는 게 현명한 선택이에요.

 

결론적으로, 이런 상황이라면 공동명의가 절세 측면에서 유리한 경우가 많다고 말씀드릴 수 있어요. 다만 세부 조건에 따라 다를 수 있으니, 중요한 선택 전엔 전문가 상담을 꼭 받아보세요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공동명의로 하면 대출이 어렵지 않나요?

대출은 보통 주 소득자의 명의를 기준으로 진행돼요. 공동명의 자체가 대출에 직접적인 불이익을 주지는 않지만, 대출 조건에 따라 신용이나 소득 등 종합적으로 고려됩니다.

Q2. 공동명의로 해도 1가구 1주택 비과세 받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 부부 공동명의라도 1가구 1주택 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 단, 실거주 요건은 부부 중 최소 한 명이 충족해야 합니다.

Q3. 공동명의로 해도 종부세 부담이 덜해지나요?

종합부동산세도 인별 과세기준이기 때문에, 공동명의가 유리할 수 있습니다. 1주택자 기준 공제액도 부부가 각각 받을 수 있어 세금 부담이 줄어들 수 있어요.

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