전세사기 막는 법, 이 7가지 예방 방법만 기억하세요 (실제 경험+사례 포함)

전세사기 피해, 빌라 전세 계약 전 꼭 알아야 할 7가지 예방법. 임대인 확인, 보증보험, 등기부등본 보는 법까지 실전 노하우를 담았습니다.

빌라 전세, 왜 이렇게 사기 피해가 많을까?

전세사기 뉴스가 더 이상 남의 일이 아닌 시대입니다. 특히 빌라나 다세대주택은 시세 파악이 어렵고, 근저당 설정이 복잡해 피해자가 속출하고 있어요.

 

실제로 2023년 전국 전세사기 피해 신고 건수는 2만 건을 넘었고, 피해 금액도 수천억 원에 달했습니다. 사기를 친 주범만 나쁜 게 아닙니다. 공인중개사, 집주인, 심지어 허위 시세를 퍼뜨리는 브로커까지 얽힌 경우가 대부분이에요.

 

저도 몇 년 전 빌라 전세계약을 맺을 뻔했는데, 친구가 "등기부등본 제대로 봤어?" 한 마디 덕분에 위기를 피한 적이 있었어요. 당시 확인해보니 보증금보다 근저당이 더 많았고, 전세보증보험 가입도 안 되는 물건이더라고요.

 

그런 경험을 바탕으로 오늘은 실제로 전세사기를 막을 수 있는 현실적인 예방법 7가지를 소개합니다.

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공인중개사 사무소, 꼭 '등록 여부' 확인하기

가장 기본적인 것부터 확인해야 해요. 공인중개사도 전세사기에 가담하는 경우가 많습니다. 실제 2023년 전세사기 피해자 중 30% 이상이 ‘공인중개사를 믿었다가’ 피해를 입었다고 응답했어요.

 

계약 전 디지털트윈국토 브이월드에서 공인중개사 등록 여부와 개업 상태를 확인해보세요.

• 등록번호가 없는 중개사는 피하기
• 전화번호·주소가 실제와 일치하는지 확인
• 사무소 방문 시 사업자등록증도 요청

공인중개사 확인 바로가기

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임대인 본인 맞는지 철저하게 검증하기

‘중개사 있으니 괜찮겠지’라는 생각은 금물이에요. 임대인이 아닌 사람이 대리로 계약을 진행하거나, 위임장을 조작하는 사례도 있습니다.

 

임대인 여부를 확인할 때는 반드시 아래 서류들을 대조하세요.

확인 서류	확인 내용
등기부등본	소유주와 이름, 주소 확인
신분증	사진과 실명 일치 여부
임대차계약서	소유자와 계약자 동일 여부
위임장 및 인감증명서	대리인 계약 시 필수 확인

또한, ‘건물 전체’와 ‘해당 호실’의 등기부등본을 각각 확인하세요. 전체 건물에 근저당이 설정되어 있으면, 해당 호실만 안전하더라도 경매에 휘말릴 수 있습니다.

등기부등본 보는 법 (HUG 안내)

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전세보증보험 가입 가능 여부 꼭 체크

전세보증금이 위험에 노출되는 걸 막아주는 '전세보증보험'. 그러나 모든 전세계약이 자동으로 가입되는 건 아니에요. 가입 조건이 까다롭거나, 임대인이 거부하면 아예 불가능한 경우도 있어요.

 

실제 전세사기 피해자 중 상당수는 "보증보험이 가입되지 않는 물건이었다"는 공통점을 가졌어요.

 

계약 전, HUG나 SGI서울보증에서 해당 주택이 보증보험 가입 가능한지 반드시 확인해보세요.

전세보증보험 가능 여부 확인하기

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대출 없는 ‘깔끔한’ 물건을 선택하세요

전세금보다 선순위 대출이 많으면, 문제가 생겼을 때 임차인이 돈을 돌려받기 어려워져요. 등기부등본에서 근저당권과 그 순위를 반드시 확인해야 합니다.

 

20억짜리 빌라에 12억 대출 + 8억 전세금이라면 보기엔 그럴듯하지만, 실상은 위험한 조합입니다.

• 근저당권 설정 금액이 전세금보다 많다면 위험
• 근저당권 날짜가 계약일보다 앞선다면 우선순위 밀림

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우선변제권’ 확보로 내 전세금 보호하기

우선변제권은 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입신고+확정일자를 받은 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리예요.

 

계약 당일 전입신고와 확정일자 받기는 필수입니다. 동사무소 또는 정부24에서도 가능합니다.

정부24에서 확정일자 신청하기

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계약서 문구, 빠짐없이 꼼꼼하게 확인

계약서 내용이 조금이라도 이상하면, 사인하기 전에 중개사에게 물어보세요. “관행이에요”, “원래 다 이렇게 해요” 같은 말에 넘어가지 마세요.

• 임대인 정보(이름, 연락처) 정확히 기입
• 특약사항에 ‘보증보험 가입 가능’ 명시
• 중도금 및 잔금 지급일 체크

제가 예전에 살던 집은 계약서에 ‘잔금일에 등기부상 이상 무시’라는 말이 있어, 나중에 문제 생겨도 책임지지 않겠다는 식이었어요. 그 문구 덕분에 변호사 상담까지 받아야 했던 기억이 있네요.

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전세보다는 월세, 그리고 소액 보증금 설정

요즘은 전세보다 ‘소액 보증금 + 월세’ 조합이 더 안전하다는 이야기도 많아요.

 

특히 1억 이하의 소액 보증금은 최우선변제를 받을 수 있는 기준금액에 포함되기 때문이에요.

 

지역에 따라 기준이 다른데, 서울은 1억 1천만 원 이하, 지방은 5천만 원~8천만 원 선입니다. 이런 조건을 활용하면 리스크를 크게 줄일 수 있어요.

지역	최우선변제 한도
서울	1억 1천만 원
광역시	8천만 원
기타지역	5천만 원

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마무리하며 – 내 보증금은 내가 지켜야 합니다

전세사기, 남의 일 같지만 정말 바로 옆에서 벌어집니다.

 

특히 빌라나 다세대 전세 계약은 위험요소가 워낙 많아서, 기본적인 확인 절차를 거치지 않으면 쉽게 당할 수 있어요.

 

오늘 정리한 7가지 예방법을 꼭 기억하세요. 제가 겪은 아찔했던 경험처럼, 한 번의 실수가 수천만 원을 날릴 수도 있다는 걸 절대 잊지 마세요.

 

조금 번거롭더라도, 꼼꼼한 확인이 가장 강력한 방패입니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?

인터넷등기소 홈페이지 또는 가까운 등기소에서 발급받을 수 있어요. 비용은 1통당 700원 정도입니다.

Q2. 전세보증보험은 임대인 동의 없이도 가입 가능한가요?

기본적으로 임대인의 동의가 필요하진 않지만, 보증보험 가입에 필요한 서류를 임대인이 제출하지 않으면 가입이 어려워질 수 있어요.

Q3. 확정일자는 어떻게 받나요?

동주민센터에 계약서 원본과 신분증을 들고 가서 받으면 됩니다. 요즘은 정부24를 통해 온라인으로도 가능합니다.

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